Методика расчета рыночной арендной платы объекта недвижимости

Оглавление:

О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (с изменениями на 12 марта 2020 года)


____________________________________________________________________ПринятЗаконодательным СобраниемСанкт-Петербурга30 июня 2004 годаВ настоящем Законе Санкт-Петербурга применяются следующие основные понятия:объекты нежилого фонда — здания, строения, сооружения, встроенные помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург; (Абзац в редакции, введенной в действие с 20 июня 2011 года метод массовой оценки — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге;метод индивидуальной оценки — метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта нежилого фонда, базирующийся на учете всех существенных характеристик данного объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге,

Оценка арендной платы за помещение

Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости. При сдаче помещений в аренду на

Методы расчета арендной платы

С одной стороны, этот вариант с финансовой и временной точек зрения наименее трудоемок, а с другой — не препятствует в дальнейшем пространственной детализации системы взимания арендных платежей и налогообложения.

Технология реализации этого варианта зависит от наличия необходимой информации. Могут использоваться либо прямые рыночные данные при их наличии, либо их оценки, выполненные подготовленными на местах специалистами. При отсутствии рыночных данных можно использовать методологию, основанную на оценке издержек, необходимых для поддержания инженерного обеспечения земельных участков в нормальном состоянии.

В качестве альтернативного похода к этому назовем его экономическим, может быть предложен подход, основанный на бюджетном задании по сбору арендной платы (бюджетный подход). В соответствии с этим подходом бюджетное задание распределяется в виде арендных платежей среди арендаторов. Такое распределение может быть равномерным или неравномерным исходя из ценности арендуемых площадей либо доходности их вида деятельности.

Отчет №2492 от 25. 02.

2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

279 947 Годовые расходы собственника (OE) руб.

— Годовая арендная плата CFa (V * R + OE) руб./год 279 947 Месячная арендная плата (без учета НДС 18%) руб./мес. 23 329 Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта оценки по состоянию на 14 февраля 2011 г, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно): 23 330 (двадцать три тысячи триста тридцать) рублей в месяц с учетом НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных платежей и административно-хозяйственных услуг.5.2.

расчет арендной платы сравнительным подходомПодход к оценке по сравнимым (сопоставимым) сделкам продажи или аренды по аналогии – второй из трех основополагающих подходов в теории оценки. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется в сравнении с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи/ аренды аналогичных объектов.

О порядке определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области (с изменениями на 8 августа 2020 года)

Для проведения ежегодной индексации применять индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги (ИПЦ), рассчитанный территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Мурманской области в июне текущего года к соответствующему периоду предыдущего года.(абзац введен )По истечении сроков аренды заключение договоров на новые сроки с арендаторами, надлежащим образом исполнившими свои обязанности, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Мурманской области. В случае заключения договоров аренды на новые сроки и вновь заключаемых договоров аренды без проведения конкурса или аукциона расчет арендной платы производится с учетом оценки рыночной стоимости годовой арендной платы 1 квадратного метра общей площади объекта оценки по результатам оценки, проведенной в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.(в ред.

, )

Оценка арендной платы Что есть рыночная стоимость арендной платы? Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы? Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Что есть рыночная стоимость арендной платы? Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если: на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т.
е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости; при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов: в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности). Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы? При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты: — Федеральный стандарт оценки:

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»

, утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы? Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы: Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу.

Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям: — имущественные права и обременения, связанные с объектом; — местоположение объекта оценки аренды; — физические характеристики объекта; — информация о текущем использовании объекта. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость.

На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям: — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта; — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта; — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому; — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы. Анализ наиболее эффективного использования.

На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.

На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.

Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Согласно ФСО № 1, п. 20

«Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода»

. Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации. В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды.

Согласно ФСО № 1, п. 20

«Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта.

То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода. Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.

То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности. Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым.

Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»: — типичного продавца (затратный подход), — типичного покупателя (доходный подход), — рынка (сравнительный подход). Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).
Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена).

Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки.

Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов: при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы; на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами» если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации. Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки. Спасибо за посещение нашего сайта.

Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом: Тел.: (495) 724-75-82 E-mail: сообщения d= document; var RndNum4NoCash = Math.round(Math.random() * 1000000000); ff = escape(d.referrer); URL = «»; d.write (URL); (495) 724.75.82, Moscow, Apline LLC, 2005-2020. Старая версия сайта

То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью.

То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности. Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения?

Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

    Площадь объекта. Базовая ставка платы за 1 кв. м. Степень износа здания и помещения. Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата.

Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора.

Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода.

К их числу относятся: Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.

Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях например, в случаях аренды государственного имущества применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 квадратный метр.

Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (с изменениями на 30 ноября 2004 года) (утратило силу с 13.07.2014 на основании постановления Правительства Москвы от 01.07.2014 N 364-ПП)

Утвердить Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (далее — Методика), согласно приложению к настоящему постановлению.2.

Ввести в действие Методику расчета арендной платы (п.1):- с 1 декабря 2003 года — для вновь заключаемых договоров аренды;- с 1 января 2004 года — для перерасчета арендной платы по действующим договорам аренды.3. Установить на 2004 год:- коэффициент доходности в размере 10%;- коэффициент отчисления на реновацию в размере 2,5%;- минимальную ставку арендной платы в размере 690 руб. за кв.м.4. Установить, что:4.1.

По действующим договорам аренды, а также по договорам, перезаключаемым на новый срок с арендаторами, надлежащим образом исполняющими свои обязанности, арендная плата рассчитывается по Методике (п.1).